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경 제 - [79호] 집값이 깡통이 되는 세상
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충남대학교 경상대학 편집부 북소리

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집값이 깡통이 되는 세상

정부의 대책, 그 효과는?


금융감독원이 깡통주택에 대해 경매 낙찰가보다 높은 시장가격에 매각할 수 있는 기회를 주는 ‘경매유예제도’를 5년 만에 재도입한다. 집주인과 채권자, 세입자가 입을 수 있는 손해를 최소화하기 위한 조치다. 현재 부동산 경기 침체 장기화로 집값 하락이 지속되고 있는 가운데 집을 팔더라도 대출금이나 세입자 전세금을 다 갚지 못하는 ‘깡통주택‘이 최소 18만여 가구에 이르는 것으로 나타났다. 이들 가구의 총 부채액은 58조에 이를 것으로 추산된다.


미국, 스페인, 그리스등과 같은 나라에서도 문제가 되고 있는‘깡통주택’이란 주택담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 주택의 현재 가격의 80%가 넘는 주택을 말한다. 주식시장에서 투자자가 자신의 돈과 증권회사에서 빌린 자금을 합쳐 사들인 주식의 가격이 융자금 이하로 떨어져 담보 유지 비율이 100% 미만인 계좌를 ‘깡통계좌’로 부르는 데서 유래했다. 깡통주택은 1997년 외환위기 2003년 카드대란, 2008년 글로벌 금융위기 때마다 어김없이 등장해 금융시장에서 매우 중요한 지표로 평가되었다. 깡통주택을 ‘탄광 속 카나리아’라고 부르기도 하는데, 카나리아가 탄광의 산소농도를 민감하게 감지하고 위험 수준을 미리 알려주는 것에서 기인했다. 

정부는 총부채상환비율(DTI-총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율)이나 주택담보인정비율(LTV-담보가치 대비 최대대출가능한도)등과 같은 규제 장치가 있어서 한국에서는 깡통주택으로 인한 경제위기가 일어날 가능성은 낮다고 주장한다. 하지만 현재와 같은 집값 하락이 계속된다면 상황은 달라진다. 경기 용인이나 파주 등지에서는 이미 집값 하락이 계속되면서 주택담보대출과 전세금이 집값이 80%를 넘는 사례가 속출하고 있는 것으로 알려졌다. 깡통주택이 우리나라 경제의 시한폭탄이 될 것으로 우려되는 가장 큰 이유는 이런 주택보유가구들이 부동산 가격하락과 같은 변화에 상대적으로 취약하기 때문이다. 이들은 주택담보대출 등이 집값의 80%를 밑도는 ‘비깡통주택’ 거주 가구보다 부채는 훨씬 많고 집값은 크게 낮았다. 

현재 깡통주택은 경기 용인시, 성남시, 분당과 판교, 고양시, 일산, 파주시 등에 많다. 이 지역들은 최근 몇 년간 집값 하락세가 수도권의 다른 지역보다 훨씬 컸다. 문제는 이런 지역에 주택공급 폭탄이 예고되어 있어 집값의 추가하락이 우려된다는 점이다. 이를 위해 금융감독원이 특단의 조치로 ‘경매유예제도’를 내 놓았지만 하지만 극심한 거래 침체기에는 근본적 해결책이 될 수 없다고 전문가들은 입을 모은다. 한 부동산 전문가는 “경매시장에 나오기 전에 정상적인 거래를 유도해야 하지만 거래가 이뤄지지 않으면 아무 소용이 없다”며 “취득세 감면 등 각종 세제혜택으로 거래가 살아나야 경매유예제도의 효과가 나타날 것”이라고 말했다. 

금융감독원이 계속해서 특단의 조치를 내놓고 있지만 실효성이 의문되는 현 시점에서, 여야 대선주자들이 이 '깡통주택'과 '하우스푸머' 등에 대한 문제의 해법을 공약으로 제시할 것으로 여겨지고 있다. 부디 선심성 공약이 아닌 현재의 위기를 타개 해 나갈 수 있을만한 공약을 제시해주길 바란다. 
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