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경 제 - [99호] 부동산정책
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충남대학교 경상대학 편집부 북소리

2018.10.30 16:12

[99호] 부동산정책

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표제:재건축 초과이익 환수제, 집값 잡을 수 있나?
부제:부동산 투기 억누를 수 있는 해결책

한국은 경기권 인구 집중화, 부동산투기, 학부모들의 과도한 교육열 등으로 인해 비정상적인 부동산가격이 형성되어 있다. 특히나 서울권은 토지소유자들의 부동산투기와 담합, 강남권의 교육권 집중화 등의 이유로 살인적인 집값이 형성되어 있다. 일반 서민들이 빚 없이 자기 집을 소유하거나 전세, 임대하는 경우를 찾아보기 힘들다. 또한 토지가 한정되어 있고 수요가 몰리는 한국부동산 시장의 특성상 한 번 높게 형성된 가격은 정부가 나서서 정책적으로 관여하지 않는 이상 하락하기 힘들다.

 

이에 국가가 적극적으로 나서서 해결하기 위해 2018 부동산정책 8개 조항을 내놓았다. 그중에서도 집값에 직접적인 영향을 줄 수 있는 것이 재건축 초과이익 환수제이다. 재건축 초과이익 환수제란 한마디로 재건축사업으로 인해 정상주택가격 상승분을 초과하는 주택가격의 증가분이 3천만 원 이상인 경우부터 초과이익에 대한 일정 퍼센트의 세금을 부과하는 것이다. 초과이익이 3천만 원일 때 10%에서 시작하여 초과이익이 커질수록 비율이 커진다. 11천만 원을 넘어가는 경우 50%와 추가적인 2천만 원의 세금이 발생하게 된다. 따라서 조합원들은 큰 금액의 세금을 부담하게 된다. 거기에 부동산을 매매할 경우 양도소득세까지 발생하기 때문에 재건축으로 인한 집값 상승을 유도하는 비율이 낮아진다.

 

따라서 예상되는 기대효과는 수요의 법칙에 의한 집값 하락이다. 노후주택을 재건축하지 않으면 자연스레 소비자들의 수요가 감소할 것이고 공급이 수요보다 많아지게 될 것이다. 실제로 정책 시행 4달여 만에 다수의 지역에서 집값이 하락하는 효과를 보인다. 단편적인 예로, 국토부 실거래가 자료에 따르면 지난 3월 강남구 은마아파트 전용 76가구는 15억 원에, 전용 84가구는 16억 원에 거래돼 단 두 달 만에 1~2억 원가량 하락한 가격의 매물이 나오기 시작했다. 이 밖에도 송파구 잠실동 등 서울 전역으로 집값 하락세가 퍼져 나가고 있다. 한편에서는 사유재산권을 침해하는 위헌이다.’라며 소송이 제기되기도 한다. 그러나 헌법재판소가 서울 송파구 잠실주공5단지 등 11개 재건축 조합이 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률'이 위헌이라며 낸 소송에 대해 최근 각하 결정을 내린 것으로 17일 알려졌다. 헌법재판소에서도 만장일치로 위헌이 아니라는 명백한 결론을 내렸다.

 

사회 전체의 공익적인 관점에서 봤을 때 대한민국의 살인적인 집값이 일부 소수에게만 이득이 되고 많은 서민이 피해를 보고 있기 때문에 엄청난 사회적 손실이다. 헌법 제372항에는 국민의 모든 자유와 권리는 국가 안전보장, 질서유지 도는 공공복리를 위하여 필요한 경우에 한하여 법률로써 제한할 수 있으며, 제한하는 경우에도 자유와 권리의 본질적인 내용을 침해할 수 없다.”라고 명시되어 있다. 즉 자유와 권리의 본질을 해치지 않는 선에서 공공복리를 위하여 필요한 경우 권리를 제한할 수 있다는 것이다. 재건축 초과이익 환수제가 법적으로 걸림돌이 없으며 공익을 위하여 필요한 정책인 것은 의심의 여지가 없다.

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